什么是包干制和酬金制？有哪些优缺点？

包干制和酬金制的定义

物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制优缺点

包干制的优点：

首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业公司采用；

其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行；

第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本；

第四，包干制有利于物业公司规模经营，降低成本。

包干制的缺点：

首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能多收钱少花钱，往往导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；

其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；

第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

酬金制优缺点

酬金制的优点：

首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；

其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；

第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。

酬金制的缺点：

首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；

其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务成本支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。

举例分析

包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业服务企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业服务企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。

包干制的简单例子：业主们给物业公司100万元用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，缺乏知情权和裁判权。

酬金制则是给物业公司100万元用于小区管理。双方事先约定好，其中10万元是物业公司的成本支出，其他90万元物业公司都得明明白白地花在小区里。

从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。大家在签订合同时，可以根据不同的情况，选择不同的收费方式。

现在很多小区为什么要采用酬金制？

采用酬金制是未来我国物业管理行业的发展趋势。这主要是由于包干制的固有缺陷造成的。

1、包干制的制度设计、盈亏都是物业企业的，因此物业企业会选择拼命地节约，干的越少、赚的越多，业主利益和物业服务质量得不到保障。

2、包干制下，物业费交纳比例往往比较低，而且无法有效建立物业企业与业主的信任关系，一旦涉及到物业费提价，就是双方矛盾的爆发点。

3、酬金制可以使物业费管理、使用更加科学。在前期公共设施设备都是新的，维修及维护成本相对少的时候，尽力争取有一定经费节余，为公共设施设备老化后管理成本增加做好准备，这样才能做到未雨绸缪，保证花最少的钱来长期维持好小区的物业管理品质。

4、酬金制真正体现了业主与物业企业的雇佣关系，经费使用更透明，业主有更多的话语权，可以更好的实践小区业主自治理念。但酬金制物业管理模式对小区业主委员会的要求比较高。

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