房地产征收评估价值怎么确定？评估机构如何选择？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

在房屋拆迁过程中，被征收人有两种补偿方式的选择，一种是货币补偿，一种是产权调换。但无论是哪一种补偿方式，都必须由专业和的评估机构人员到拆迁房屋现场勘查、测量，从而评估确定房屋的价值，最终制作评估报告，征收方依据评估报告结果与被征收人达成协议，给予补偿或者安置房，完成拆迁工作。由此可见，房屋拆迁评估对于老百姓的最终补偿来讲，是一项至关重要的环节，拆迁户们必须重视。

接下来万典律师为各位拆迁户解读评估过程中的一些注意事项。

01评估机构的选择

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

万典律师经常会问打电话咨询的被征收人：“评估机构是你们自己协商选定的吗？”但无一例外，不管是委托的当事人，还是没有委托的拆迁户，都表示自己并没有参与选择评估机构的选定，每次都是政府直接选好评估公司，拆迁户们都是被动接受。而且很多时候老百姓并不知道法律的具体规定，也不懂自己有选择评估机构的权利，所以就导致目前绝大部分征收评估机构都是由政府选定。这样单方面确定的评估机构很难公平公正地为老百姓进行评估，所以最终的补偿结果往往令人不太满意。

因此，如果现在还没有正式开始征收，那么拆迁户们一定要自行协商选择评估机构，主动参与，维护权益。

02评估价值的确定

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

现如今各地房价飞速发展，拆迁时的标准按照征收决定公告之时当地的市场价进行评估，评估是有时效的，一般情况下最长不超过一年，这也就避免因拆迁时间拖得久，让拆迁户们得到的补偿无法在相同地方买到合适的房屋。比如：100平米的房子2020年拆迁5000一平，到2021年变成6000一平，这样算下来如果2020年拆迁拖到2021年，但评估报告上的补偿仍是2020年的5000一平，那么拆迁户就少了10万元的补偿款。

在万典律师代理的众多案件中，有一起当地征收方用四年之前的评估结果作出房屋征收补偿决定，来征收老百姓的房屋，这个价格完全不能满足拆迁户以后的生活水平。最后在万典律师夏涛、苗沙沙的代理下，法院判决对拆迁户的房屋重新评估。

03评估范围的考量

在房屋征收过程中，不管是老百姓有证的房屋，还是未经登记的建筑，评估公司都应当全面、客观地进行评估，不得遗漏、虚构。对于对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

法律对征收中的违建规定是不予补偿的，所以拆迁户们一定要积极配合评估机构的现场勘查、测量工作，尤其是对自己没有证的建筑，详细说明建造情况，防止最终没有补偿。

04评估报告的合法性

万典律师见过很多拆迁户通过微信发送的评估报告的照片，在评估报告中连评估工作人员的签字、盖章都没有，这样的评估报告是没有法律效力的。

实际上，按照严格的法律程序，当评估工作结束之后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。评估报告应当由房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。

以上这四点就是房屋征收评估过程中比较关键的问题，各位拆迁户一定要对评估环节有所重视，如果对评估结果不满意，可以申请复核评估，房屋征收评估的费用由征收方进行承担，复核评估的费用由房地产价格评估机构承担。如果在房屋征收过程中仍有不了解的问题，可以及时咨询专业律师，维护自身合法权益。

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