涤除权是什么意思（抵押权人的涤除权解读）

【概念】 涤除权，是指在主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，代债务人清偿债务进而消灭抵押权的行为。

【相关法条】《中华人民共和国特权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；

【案例】 2015年5月20日，原告申某某与被告张某某签订《房屋转让协议》，协议约定张某把其名下某位于南宁市青秀区某某小区xx幢xx号房屋转让给原告，双方在合同中对房屋价款，房款支付方式，房屋交付等等做了明确的约定，并约定被告将原告支付的购房款用于偿还银行按揭款，解除房屋上所有的抵押权。协议签订当天原告按照合同约定支付了10万元的购房款；2015年6月1日原告收到被告交付的房屋后，按照合同支付了30万元购房款并装修了该房屋并居住至今，居住期间一直由原告缴纳水电费、物业费；2015年8月原告被上门人员告知，因被告未按时偿还中国银行xx支行按揭贷款，已经被银行起诉并依法申请法院对房产进行查封。2015年11月，原告再次与被告协商要求被告协助办理房屋所有权证过户手续，但被告拒绝，原告遂向本院提起诉讼。请求法院支持原告的诉讼请求：1、确认原、被告于2015年5月20日签订的《房屋转让协议》有效，座落于南宁市青秀区某某小区xx幢xx号房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告办理相关转户手续；3、准予原告行使涤除权，代被告向第三人（中国银行xx支行）偿还抵押贷款，第三人协助原告办理解除抵押登记手续；4、本案诉讼费由被告负担。

【被告辩称】 原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告没有按照合同约定支付剩余的购房款给被告，构成根本性违约，请求法院依法驳回其诉讼请求。

【第三人称】 原告代为清偿被告尚欠第三人的所有贷款本息及相关费用的前提下，第三人愿意协助办理注销抵押登记手续。

法院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真意意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，因此，原告诉请确认该协议合法有效，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中明确约定被告在协助原告完成过户手续后，原告在5日内向原告支付剩余的购房款，现被告要求原告提前支付，并以原告未支付为由主张原告违约，本院不予采信。关于原告诉请涉案房屋属其所有，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告并非涉案房屋的登记所有权人，虽然原告已实际占有本案房屋，但不动产的所有权转移并非以交付实现，在未办理房屋权属变更登记前，其并非法律认可的房屋所有权人，因此，原告该请求不符合法律规定，本院不予支持。

关于原告诉请被告协助办理过户手续，本院认为，原告已按约定交付大部分购房款及按揭贷款且实际占有该房屋，被告应协助原告办理房屋过户手续，对该请求，本院予以支持；因涉案房屋已设定抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，第三人不同意被告转让抵押财产，但表示原告代为清偿后，其愿意协助办理注销抵押登记手续。庭审中，原告同意代被告向第三人清偿尚欠的抵押贷款及相关手续费，因此，原告请求准予其行使涤除权，代被告清偿第三人尚欠贷款，符合法律规定，本院予以支持，原告行使涤除权后，第三人应协助原告办理消灭抵押登记手续。

【律师提示】在购买房屋时，一定要全面的查清房屋的产权及抵押，实际居住情况，在房产上设定有抵押的情况下，在合同中要求售卖人将购房款用于支付按揭房款，监督售卖人偿还抵押权人债务和解押；通知抵押权人，与抵押权人进行沟通，用购房款支付卖售人应支付给抵押权人的债务以解除房产上设定的抵押权，以便进行房产的过户。否则，可能面临“钱去房不得”的后果。

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