公司购买房产如何入账（干货以公司名义买房能避开限购划算吗）

过去两年间，对北京购房者而言，资金还不是最令人头疼的问题，而是没有购房资格。于是，有部分购房者开始采取“以公司名义买房”的曲线策略。

一方面，北京经济发展不断向好，不动产确实仍处于价值上升通道；另一方面，购置不动产利于公司资产配置，帮助企业合理避税的同时，还能“上市公司卖两套房扭亏为盈”先例。

但在北京以公司名义购房，资质审核、购房流程和税费等层面与个人自住买房存在较大差异。最近，不断有小可爱跟局长咨询公司名义买房的事项，今天局长就给大家好好讲讲，花生瓜子矿泉水和小马扎都支起来。

一、公司名义购房的资质要求和所需资料

1、资质：公司名义在北京购买商品房，公司必须是境内注册的公司，除个人独资的单位、个体工商户之外的公司组织，购买房屋类型和套数不受限制；

注册在境外的公司不能在北京购买住宅，但如果在北京有办事处，可以以办事处的名义购买一套非住宅商品房，如商办项目。

个体工商户出具连续5年（含）以上的北京市缴纳个体工商户税证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），只能出经营者（或家庭成员）房产证。非京籍个体工商户只能拥有一套房产，京籍户籍能拥有两套商品房产。

2、所需资料：①公司营业执照副本复印件加盖公章；②组织机构代码证复印件加盖公章；③税务登记证副本及公司公章；④公司开具法人身份证明加盖公章（如用组织机构代码证购买则无需提供）；⑤公司法人身份证复印件；⑥公司法人如非本市户籍，要同时出具北京居住证；

注：如果购房人是公司法定代表人,那么签署购房合同时,本人的行为即可代表公司；如公司法人不能亲自到场签字，需要做委托公证，务必准备好全套的公司授权手续，其中要特别注意授权文件中的授权权限及受托期限，确认自身具备签约权限，而且合同中要加盖公司公章，同时提供受托人的身份证复印件。

二、购房流程和税费有多少？

公司购房流程与个人买房流程差别不大，但在购房、持有和二次交易等环节，公司房的税费较高。

注：二次交易时的土地增值税四级超率累进税率表：

个人买房与公司名义买房的两点显著差异：

1、房产所有权区别：以公司名义买房，领的产权证是单位名称，以个人买房是私人所有，单位房产要转让需经董事会股东决议，方可转让，个人房产转让只需夫妻签字即可。

2、所需材料和税费不一样：公司名义买房虽然不受目前限购政策影响，但需提交审核的材料更多，购房税费成本比个人买房要高。

三、购买住宅和商办项目的区别

在北京以公司名义买房并非新鲜事，基本各大售楼处也早有成熟的操作流程，北京公司买房主要集中在高端住宅项目和商办类项目两类。

这两类项目在购买资质和二次交易过程中的税费缴纳差异较大。其中，住宅只允许注册境内企业购买，商办项目还允许注册境内企业的驻京办事处购买；在二次交易时，公司住宅房产可以卖给公司也可以卖给个人，公司商办房产则只允许卖给同样具备资质的公司组织。

在税费方面的具体差异如下：

1、购买新房时，需缴纳：印花税：5‱；契税：3%；房产税：持有期间网签价（购房价）*8.4‰/年；土地使用税：房屋面积 *土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等）；公共维修基金：商办免收；住宅100-200元/平。

2、公司房产二次交易时

公司卖公司需缴纳：印花税：买卖双方各5‱；契税：买方3%；房产税：买方购买后网签价*8.4‰/年；增值税：卖方缴纳增值额度小规模纳税人5%：一般纳税人11%；土地增值税：卖方缴纳增值额（以下简称差额）的30%-60%（注：企业用房有折旧、纳税、装修等额度减免）；土地使用税：买方取得房屋后缴纳房屋面积 *土地级别标准收费/年（18元-30元/平米不等）；共维修基金：一手业主已经递交，新业主免征或者按照剩余年限折给卖方，维修基金自动延续给新业主

公司卖个人需缴纳：印花税：商办买卖双方各5‱，住宅卖方5‱、买方免征；契税：商办买方3%、住宅1%-3%；增值税：卖方缴纳小规模纳税人差额5%，一般纳税人差额11%；土地增值税：卖方缴纳增值额度的30%-60%（注：企业用房有折旧、纳税、装修等额度减免）；公共维修基金：一手业主已经递交，新业主免征或者按照剩余年限折给卖方，维修基金自动延续给新业主。

四、需警惕的隐性风险

以公司名义买房的隐形福利：可以作为公司的资产，提取折旧，减少公司的企业所得税。

以公司名义买房的隐性风险：作为公司的资产，一旦公司破产或遭遇经济纠纷，房子将成为抵债资产的一部分；后续将房产过户到个人名下，仍需按规定缴纳多项税费；二次售卖流程更麻烦：产权为公司的房子，法人和其他代理人均可以卖，但是必须提供“授权委托书”并加盖公章。另外，出售前，必须由董事会同意并签署股东决议。

五、如何将公司名下房产过户到个人名下

公司持有房屋的交易形式目前主要有两种，一种是直接将该房屋出售；一种是通过股权变更的形式来进行交易，但第二种方法涉及公司的资产、债务、利润等因素，潜藏风险较多，操作较为麻烦。

采用第一种方法，买卖双方需要关注：

1、公司房产过户给个人的资料：①公司章程复印件（复印件需加盖公章）；②公司章程复印件（复印件需加盖公章）；③根据公司章程，国资委证明卖方的上级主管部门，并获取上级主管部门批文；④完、免税证明；⑤授权委托书原件；⑥法人认证委托书；⑦房产登记申请书；

2、产生费用参考第3题中，公司卖个人需缴纳的税费说明，大致为：印花税：商办买卖双方各5‱，住宅卖方5‱、买方免征；契税：商办买方3%、住宅1%-3%；增值税：卖方缴纳小规模纳税人差额5%，一般纳税人差额11%；土地增值税：卖方缴纳增值额度的30%-60%（注：企业用房有折旧、纳税、装修等额度减免）；

说了那么多，买房或是公司安全资产配置或者企业主绕开限购进行资产配置的重要一环，但个中增加的税费成本仍不容小觑。另外，在北京以公司名义买房较少有银行贷款支持，大部分是全款支付的，所以购买前记得理性核算预算成本哦。

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