全部资本化比率计算公式（资本化比率高好还是低好）

一旦投资人了解何谓“资本化率”(cap rate) ，或称“收益率”，以及如何计算它，便能很快地比较出不同房地产间的收益及其中所隐含的风险。整体来说，风险越高、资本化率(报酬率)越高。我们看过很多投资人为了追逐收入而买了拥有最高现金流的房产，但是他们常因此而忽略了投资高收入房产的优点与缺点。

出租房产：风险越低、收益越低

我们用一个低风险的出租房产来举例说明。拥有高品质租客的“三净租赁房产”(nnn lease)是一项颇受欢迎的投资，投资者需要寻找所谓的良好信用租户(credit tenant)。

根据维基百科的叙述，良好信用租户通常为一个足迹遍布全美的公司、一个区域性的大型机构、或者是一个信用评比比全国性企业还要好的本地公司。只有大型一点的公司能被归类为良好信用租户。通常放款人(贷方)会为这些租户提供较好的融资方案。

换句话说，一个良好信用租户能降低租金收入的风险，因为其有绝佳的信用评比。尤其在商业不动产领域，实际租金收入基本上就等同于资产价值，而这很大部分得依靠租户的资金才有办法达成，因此租户的信用评比是一个很重要的因素，有些大型企业租户就是很好的低风险选择。

以上提到的这种三净租赁房产由于风险是最低的，因此它的资本化率也是最低的。通常三净租赁房产的资本化率会比同地区或同市场的公寓大楼低个1-3%。就像在债市或股市所会面临到的风险一样，风险越低、通常收益越低，反之亦然。

在现今强劲的房地产市场中，有许多的资金都流向高现金流的房产，过低的利率水准更推波助澜了这个现象。这样一个将资金投入高收益资产、并推升资产价值及降低资本化率的过程，称为“收益竞逐”。

转移投资市场：风险收益两面刃

另一个解读收益率的观点是“地理”位置。在像洛杉矶这样强健的都会区，其资本化率会较路易斯安那州的波敦克市(podunk， louisiana)低。这也是风险和收益的拉锯。

如果您在洛杉矶的商业出租房产因为租客倒闭(或不续约)而空着，要找到新的租户签约大概不是什么难事，只要您的房产不是位在很糟糕的区域。但如果相同的情况发生在路易斯安那州的波敦克市，并且您的房产是在小城镇或城市外围，那您要找到新房客的概率可能会比较小。因此，这些人口较少、动能较低的市场，会有较高的资本化率。

如果投资人发现一个投资项目有高于平均的资本化率，并且还有很好的租户，那该投资人对此桩投资必须更小心。

这可能是一个警讯，提醒投资人要看看该房产所在区域的状况，或者合约剩余长度，以及该租户续约的概率。

将资产从一个市场移到另一个市场对投资人来说可能是个两面刃，了解当地的资本化率结构可以为投资人提供适切的资讯。

举例来说，一名投资人在洛杉矶拥有一栋价值100万，净租金收入5万，资本化率5%的多单位公寓，如果这名投资人将这栋房产卖掉，然后用这笔钱在田纳西州的孟菲斯(memphis， tn)购置资本化率7%的房产，这样的交易能为他带来更多报酬。在上述这个例子，该名投资人在不增加投入资产的前提下，年收入从5万变成7万，共增长了40%。

再次强调，在另外一个市场投资房地产有好有坏。对一个住在洛杉矶的投资人来说，在田纳西州的孟菲斯拥有一栋出租房产，代表该名投资人需要一个位于当地、优良并值得信任的房产管理人，这是一个可以达成的条件，但是需要特别放心思。

资产增值通常来自于良好的费用控管及适时增加的租金收入，因此拥有一个了解当地市场、能积极提高租金、并且维护好该房产品质的管理人是一件很重要的事，唯有好的房产，才能更容易吸引高品质的租户。

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