物业公司如何审计

很多的公司询问小编能交流下物业费如何审计的经验吗？公司准备开展物业费收费的专项审计。那么小编将带来关于物业公司如何审计的相关内容供大家参考。

一、先看资产的完整性

此资产非彼资产（非会计所定义的资产）仅指物业费收取的基础：房产。别看这是最基础的东西里面的猫腻很多但千万不要忽视。

1.房产信息是否完整？

（1）从设计部门取得这个小区所有房产信息：房号、面积。

（2）从营销部门取得这个小区所有的已售、未售信息。

（3）从物业公司，取得这个小区的所有交房信息（收取物业费的）。

然后三者对比能发现：设计和营销的数据差异可以找出没产权的房源；营销和物业的差异，能找出已售未交房的房源。

另外还要看一项，营销数据中有一部分只交了定金或全款付清但未签订合同的销售数据（主要是内部员工也有一些其他关系户），这些人可能未办理交房手续但已经入住了，一直没交物业费（有一定舞弊性质）建议细查下去。

如果是内部员工，哪怕不收房也要建议尽快收房和交物业费关系户也要提醒催收。

2.物殊房源的物业费收取

应收物业费的房产包括：有产权的，没产权的还有底商。重点看：没有产权的房子和配套商业。

（1）如果是没有产权的房屋（要么是规划不通过私自加建，要么是物业配套用房出租甚至有一些地下空间改建），如果一直闲置自然知道怎么提建议吧？

如果出租了就看是谁收租，有没有出租合同合同内是否约定了物业费标准（没条款的建议合同规范，有条款的建议物业费单独计算多经和物业费类型要分开）。

（2）如果是有产权配套商铺分两种情况，一种是有单独的商业公司管理一种是物业公司自己出租。

商业公司出租的要看出租合同内是否含物业费或是否单独签订了物业服务协议，如果没有那就提出建议。

另外商业公司一般比物业公司强势，如果是他们代收了物业费得查验下是否及时转交给物业公司。

如果是物业公司自己出租的为避房产税，可能将租金切割出来一部分当作物业费或管理费。这里主要看收入类型分配的问题（如果公司不在乎提不提也无所谓）。

（3）一些未销售的房源，可以看看开发公司是否给物业公司补贴了物业费？这问题可以提出来至于怎么管理？看你们老板。

3.物业费计费基数：房屋面积

这个是很容易出问题的地方哪怕房子数量没问题，面积也会出问题，主要问题在“预测面积”和“实测面积”。

原则上实测面积出来后，所有房子都按实测面积来收取物业费这就产生两个问题：

（1）按实测面积收费如果在物业协议内没约定，或约定不清审计报告里就提出来。

（2）物业服务协议内虽然约定了但实测面积出来后，物业公司没有变更面积基数可能是程序问题（缺少实测面积信息流通）也可能是管理问题（嫌麻烦，或遇业主不满）。

无论是哪种情况最不好的结果是：有的业主房屋面积少了，那他就申请变更计费面积面积增加了，要交的物业费变多了业主自然不愿意变更面积。

（3）如何审计程序

无论上述哪种情况都要找到两个数据：一个是《集中交房明细表》（包括当时没收房的）；另一个就是业主物业费收取明细表查看第一笔物业费的起始时间，一对比谁的底裤干净就清楚了。

因为本文主要针对的是管理方面的审计对会计确认、计量和报告就不多说了，有标准的会计规范可参考。相关的税务处理、会计处理也不在本文所讲范围。

最后一招如果以上程序都没查出问题或者无法开展审计程序，那就只能用最后一招了：欠费评估分析也是不得已而为之的一招。将所有的欠费房源统计出来，然后让各个物业项目分析欠费原因并归类。出具一份《物业费欠费分析报告》。

然后可以针对这些原因提出一些管理方面的建议：比如加强催收程序、加强维修管理、服务态度评估，同时加强物业公司与业主的关系维护等。以上就是小编此次整理的关于物业费如何审计的相关内容了，如有不清楚的地方欢迎进行在线咨询。

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