投资性房地产折旧（投资性房地产账务处理）

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

【思考题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

『正确答案』不属于，属于存货。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意的问题】

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

【思考题】a企业与b企业签订了一项经营租赁合同，a企业将其持有产权的门面房出租给b企业，为期5年。b企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，b企业将餐馆转租给c公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？

『正确答案』对于a企业而言，由于门面房产权属于a企业，属于其投资性房地产。而对于b企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

【思考题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？

『正确答案』对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

【思考题】甲公司在贵阳市（大十字）中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给a公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给b公司作为办公用房，地下1层经营出租给c公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

（二）不属于投资性房地产

1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【思考题】

（1）甲公司在重庆市（解放碑）中心建造一栋办公楼，共30层， 假定30层均能够单独计量和出售。现在甲公司将第1层—10层全部经营出租给a公司作为购物中心， 11－20层全部经营出租给b公司作为办公用房，21层－30层作为自身办公使用。第1层－20层属于投资性房地产？

『正确答案』属于。

（2）甲公司在长沙市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。2017年，第8、9和10层全部经营出租给a公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？

『正确答案』可以。

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