土地增值税怎么计算(土地增值税计算方法及公式)

一、什么是旧房

  新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

二、土地增值税的基本计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。

纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

土地增值税实行四级超率累进税率：

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

    （一）增值额未超过扣除项目金额50%

    土地增值税税额=增值额×30%

    （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

    土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

    （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的

    土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

    （四）增值额超过扣除项目金额200%

    土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

三、确定扣除项目金额

（一）按照评估价格确定扣除项目

可扣除的项目有：

1、房屋及建筑物的评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

2、取得土地使用权所支付的地价款

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

3、按国家统一规定交纳的有关费用

包括原房产登记环节和转让环节缴纳的费用。

4、在转让环节缴纳的税金

包括转让时缴纳的城建税、教育费附加及印花税。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

5、其支付的评估费用

纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

【例】甲公司转让其2016年5月1日前购置的办公用房，转让价格1000万，无购置发票，无支付地价款凭据。甲公司委托A资产评估公司对该办公用房和土地分别进行评估，评估结果为：土地价值600万，办公用房重置成本为300万，成新率70%，该公司支付评估费用5万元，当地城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育费附加征收率2%，印花税0.05%。

分析：

（1）甲公司取得土地增值税收入为1000万/（1+5%）=952.38万

（2）应缴纳增值税为952.38万*5%=47.62万

（3）城建及附加税费为47.62万*（7%+3%+2%）=5.71万

（4）印花税1000万*0.05%=0.5万

（5）房屋评估的重置成本乘以成新率为300万*70%=210万

（6）无支付地价款凭据，可扣除的取得土地使用权所支付的地价款为0。（注意此处不能按土地评估价值计入）

（7）按国家规定统一交纳的有关费用为0

（8）评估费用为5万元

（9）甲公司转让该办公楼的扣除项目合计金额为：

  210万+0+0+5.71万+0.5万+5万=221.21万

（10）增值额为=952.38-221.21=731.17万

（11）增值率=731.17/221.21*100%=330.53%

（12）应纳土地增值税=731.17万*60%-221.21万*35%=361.28万

（二）按照发票所载金额确定扣除项目

可扣除的项目有：

1、购房发票所载金额

2、加计扣除金额

发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度的年数

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3、在转让环节缴纳的税金

包括转让时缴纳的城建税、教育费附加、印花税及购房时缴纳的契税。

扣除购房时缴纳的契税时必须提供契税完税凭证。

购房时缴纳的契税不作为加计5%的基数。

【例】甲公司转让其2016年5月1日前购置的办公用房，使用时间67个月，转让价格1000万，取得购置发票上注明购置价格166万，取得契税完税凭证注明契税金额4.98万。当地城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育费附加征收率2%，印花税0.05%。

分析：

（1）甲公司应缴纳增值税为（1000万-166万）/（1+5%）*5%=39.71万

（2）甲公司取得土地增值税收入1000万-39.71万=960.29万

（3）城建及附加税费为39.71万*（7%+3%+2%）=4.77万

（4）印花税1000万*0.05%=0.5万

（5）购置发票所载金额为166万

（6）按发票所载金额加计扣除额为166万*5%*6=49.8万

（7）购置时缴纳的契税4.98万

（8）甲公司转让该办公楼的扣除项目合计金额为：

（9）166万+49.8万+4.77万+0.5万+4.98万=226.05万

（10）增值额为=960.29–226.05=734.24万

（11）增值率=734.24/226.05*100%=324.81%

（12）应纳土地增值税=734.24万*60%-226.05万*35%=361.42万

（三）核定征收

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

四、政策依据

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号

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